Содержание
Предположим, что собственность обеспечивает общую годовую ставку дохода, равную 2900 : 22343,78 = 0,12979
Предположим, что собственность обеспечивает общую годовую ставку дохода, равную 2900 : 22343,78 = 0,12979 (22343,78 тыс. руб. - стоимость объекта недвижимости). Доля ипотечного кредита в общей стоимости инвестиций составляет 75%, процент по кредиту — 12% годовых. При этом не учитывается амортизация ипотеки, а также повышение или понижение стоимости капитала. В этом случае расчет доходности собственного капитала производится в следующем порядке.
Решение
Общая ставка: 0,12979 - 0,75 • 0,12 = 0,03979. Ставка дохода на 25%-й собственный капитал инвестора: 0,04479 : 0,25 = 0,15916 (15,92%). Расчет дохода на собственный капитал при использовании техники остаточного дохода может предусматривать амортизацию ипотечного кредита. В этом случае из ставки общего дохода вычитается не просто процент по ипотечному кредиту, а величина ипотечной постоянной. Используем условия предыдущего примера, внеся изменения: ипотечный кредит должен полностью амортизироваться. Напомним, что величина ипотечной постоянной равна 0,126385714 (см. пример 5.10.), тогда: 0,12979 - 0,126385714 * 0,75 = 0,035.
72 Ставка дохода на собственный 25%-й капитал: 0,035 : 0,25 = 0,14. То есть, если предположить, что денежные средства инвестору будут поступать регулярно, а в результате перепродажи объекта он возвратит первоначально инвестированную сумму (14000 тыс. руб.), то ставка дохода на собственный капитал составит 14%. Стоимость же самого объекта недвижимости снизится на величину амортизации кредита.