Содержание
Объект недвижимости, приносящий годовой чистый операционный доход в размере 2900 тыс. руб., выставлен
Объект недвижимости, приносящий годовой чистый операционный доход в размере 2900 тыс. руб., выставлен на продажу по цене 24000 тыс. руб. При данных условиях коэффициент капитализации составляет 12% (2900 : 24000). Потенциальному инвестору необходимо определить возможные ставки отдачи при продаже объекта через 10 лет по ценам: 20400, 24000 и 27000 тыс. руб.
Решение
Предположим, что цена перепродажи составит 1800 000 тыс. руб. Это означает снижение стоимости объекта на 15% (2040000 : 2400000 .= 0,85). Рассчитаем общий коэффициент капитализации, считая, что ставка конечной отдачи составит: а) 11%; б) 12%; в) 13%. а) Фактор фонда возмещения: 0,11 : (1,11 10 – 1) = 0,0598 Общий коэффициент капитализации: 0,11 + (0,15 * 0,0598) = 0,11897; б) Фактор фонда возмещения: 0,12 : (1,12 10 – 1) = 0,057;
Общий коэффициент капитализации: 0,12 + (0,15 * 0,057) = 0,12855. в) Фактор фонда возмещения 0,13 : (1,13 10 – 1) = 0,0543; Общий коэффициент капитализации: 0,13 + (0,15 * 0,0543) =0,1381. При ставках конечной отдачи в 11 и 12% общие ставки дохода соответственно составят 11,897 и 12,855%. Так как они весьма близки с требуемой общей ставкой 12%, то конечная отдача будет составлять менее 12%. При перепродаже объекта по цене 24000 тыс. руб. ставка конечной отдачи будет равна точно 12%, так как цена перепродажи равна первоначальной цене, а весь доход представляет собой отдачу. При перепродаже объекта по цене 27000 тыс. руб. ставка отдачи будет превышать 12%. Допустим, что она приблизительно равна 13%, тогда фактор фонда возмещения будет равен: 0,13 : (1,13 10 – 1) = 0,0543, а ставка отдачи: 0,13 - (0,15 • 0,0543) = 0,121855.