Содержание
Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость
Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
Элементы здания Нормативный срок службы, годы Износ фактический, % Удельный вес в общей стоимости здания, %
Фундамент 120 13 12
Стены панельные 130 12 25
Перекрытия ж/б 130 12 14
Кровля рулонная 10 50 5
Перегородки гипсобетонные 60 26 4
Полы линолеум 20 25 6
Окна 30 56 3,5
Двери 30 56 3,5
Обойные работы 5 40 5
Малярные работы 5 40 7
Наружная отделка 15 47 5
Лестницы из сборного ж/б 90 19 3
Внутренние сети 30 56 5
Прочие элементы 50 34 2
Всего по зданию 486 100
Решение.
Расчет восстановительной стоимости здания
N п./п. Наименование статей затрат Стоимость, тыс. руб.
1 2 3
1 Стоимость строительных материалов 22834,45
2 Заработная плата рабочих 10 275,50
3 Эксплуатация машин и механизмов 5708,61
4 Итого прямые затраты 38818,57
5 Накладные расходы 3881,86
6 Себестоимость 42700,42
7 Сметная прибыль (18 % от п. 6) 7686,08
8 Итого стоимость общестроительных работ 50386,50
9 Отопление и вентиляция 2519.32
10 Водопровод и канализация 3023.19
11 Электросеть 1007.73
12 Телефонизация 503.86
13 Итого стоимость объекта 57440.61
14 Прочие работы и затраты 17232.18
15 Итого восстановительная стоимость объекта, как нового 74672.79
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц) = 74672.79 х (1 - 0,264) = 54959.17 тыс.руб.
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
Определение интегрального коэффициента износа здания
п./п. Элементы здания Нормативный срок службы, Износ фактич. Удельный вес в общей стоимости здания Удельный вес износа в общей стоимости здания
год % % %
1 2 3 4 5 6
1 Фундамент 120 13 12 1,56
2 Стены панельные 130 12 25 3
3 Перекрытия ж/б 130 12 14 1,68
4 Кровля рулонная 10 50 5 2,5
5 Перегородки гипсобет. 60 26 4 1,04
6 Полы линолеум 20 25 6 1,5
7 Окна 30 56 3,5 1,96
8 Двери 30 56 3,5 1,96
9 Обойные работы 5 40 5 2
10 Малярные работы 5 40 7 2,8
11 Наружная отделка 15 47 5 2,35
12 Лестницы сб. ж/б 90 19 3 0,57
13 Внутренние сети 30 56 5 2,8
14 Прочие элементы 50 34 2 0,68
15 Всего по зданию 100 26,40
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6 505, 20 тыс.руб.,
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авоссот. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (54959,17 + 6505,20) х 1,2 х 1,18 = 87033,55 т. руб.,
• Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
• Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
• kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
• kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Затратный подход применяется в строительстве; реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложении, оценке недвижимости на «пассивных» рынках.
Ответ: Стоимость оцениваемого объекта равна 87033.55 тыс. руб.